ウチの事務所にて、不動産売買の立ち合い。
売買代金の移動にはネットバンクを使われて、スマホで着金確認。便利な時代になりました。登記費用も、ネットバンクで振り込み。すぐに着金です。
事務所を使ってもらえるのは、準備や移動時間を考えると、とてもありがたいことではあるのですが、ただただ応接スペースの狭いのが難点。
荷物置き場の台を含めても、最大６名様が限界です。
それでも、階段下にある台所に、洗面・トイレも入れると、見事に納まった奇跡的な広さで、あと１０センチ狭ければアウト、でした。
「新築の匂いがしますね？」。
これはさすがにウソです。
「まだ新しいですね？」。
でも、もうすぐ１２年になります。
「書類は増えていくものである」ことを想像せず、その時の状態だけを考えて作ったので、２階は書類だらけとなっています。
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被後見人さんらの自宅不動産を売却した後、確定申告が必要な件は、税理士さん宛てに書類を投函。合計４件。
購入時の契約書がない件。しかも売買代金が高額だった事案は、古くに開発された分譲地だったこともあり、ダメで元とコンピューター化される前の登記簿謄本を取り寄せてみましたが、買戻し特約の登記はありませんでした（買戻し特約がついていれば、売買代金の記載が登記簿に出る）。
昨年、贈与の登記をさせてもらった方には、登記の時点で「申告が必要」であることをご案内し、税理士さんの紹介を希望される場合は、その時に言って下さい、と言っています。
予約しておかないと、「申告時期が始まってからお願いしたい」と言うのは税理士さんにご迷惑であると、心得ているため。
税理士さんとは打ち合わせの上、「書類のご案内があるので、メールでもやり取りできること」も、ご紹介の条件にしています。携帯電話と自宅住所を唯一の連絡手段にしてしまい、申告時期に間に合わなかった事例があった、ことも一因。
私自身、携帯番号だけ教えられて、「後はよろしく！」と紹介されるのが苦手で、「メールアドレスはこちらです」という形のご紹介が何倍もやりやすいため。
一方、被後見人さんらで「医療費控除による還付のみ」のような方は、事務所内で申告しています。
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相続手続きの中で、税理士さんとの打ち合わせと、不動産業者さんとの打ち合わせも、入れていました。
相続された不動産を売却された際に、譲渡所得税が課税されるかどうかを検討されるため、必要になってくるのが、不動産を購入された時の売買契約書。
ご自宅に訪問し、「大事な書類が入っているのはこのあたり」と案内されましたが、感覚的に権利証を半透明のスペースに収納されないと思ったので、「こっちのほうが確率がありそう」と申し上げると、本当にそっちから出てきました。司法書士の感覚。
売買契約書より先に目に入ったのは、買戻特約の登記済証。「売買代金いくら」「契約費用いくら」と書かれているのを見て、そうか、と。
登記簿がコンピュータ化されたことで、コンピュータ化された時点で抹消された登記は出てこないため、今の登記事項証明書には出ていないものの、閉鎖された登記簿謄本を取れば、登記簿上から売買代金が確認できた、ことになります。
事務所に帰ると「もう１件申告を忘れているのではないか」の指摘。被後見人さんらが居住用不動産を売却されたことによる譲渡所得税の申告、今年は３件だと思ってたものの４件。
贈与税や譲渡所得税の申告は、元々Ａ税理士さんが「これ以上は無理」とギブアップされたことで、Ｂ税理士さんに依頼。Ａ税理士さんとＢ税理士さんが、たまたま知り合いだったということは後で知りました。ここ数年、種類ごとに分けて申告をお願いしています。
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今年にお受けした被後見人さんの自宅の売却は、全部で３件。全ての売却の手続きが終わって、最後の市外転入の手続きは、摂津市役所です。
転入届を書いている横に、窓口の職員さんが来られて、そのまま用紙を引き上げてくれました。
人口を調べてみると、摂津市は８．７万人。最近出向いて混雑していた吹田市の３８万人、八尾市の２６万人と比べると、確かに規模が違います。
市民課の人が、お揃いのジャケットを着てられていて、珍しいなと思っていると、名札に富士フィルムと出ていました。関連会社への業務委託のようです。
ちなみに「自宅の売却ができないと、施設に住民票を移せない」ということはないのですが、住所変更登記の要否のことと、
あとは、先に住所を施設に移して、住所変更登記が必要となれば、不動産登記簿の所有者欄に「住宅型有料老人ホーム・・・」「グループホーム・・・」と入るのはどうなのか、というのも、あるため。
住民票が「４丁目４番７－１０１号」といった、普通のマンションのような表記になるのか、施設名だけが入るのかというのは、役所のほうで、ある程度決めごとがあるようです。
施設名も届出の用紙に書いているのに、市民課では抜くように言われて、他の係で「ここは自宅ですか」「施設ですか」と聞かれるやり取りは、無駄だと思うのですが。
被後見人さんらの住民票の異動届が終わると、東京法務局での後見登記。裁判所への報告へ、と続きます。
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土地建物の不動産の売買。「建物は所有権移転登記せず、買主が解体後、売主名義のまま滅失登記を申請する」というのは、よくある話ですが、
後見人として売主になる場合はいろんなリスクがあるので、今回、裁判所に照会をかけてみました。
私の意見としては、理由を書いた上で「問題があると思います」としました。
個人的には、「立場上きっちりして欲しい」ので、裁判所に「問題あり」と言って欲しかったのですが、結論として、裁判所は「建物は所有権移転登記をしない」という売買契約書の特約も含めて許可しているので、「何が問題なのですか」という回答でした。
確かに、裁判所の居住用不動産売却の許可書には、「売却することを許可する」と書かれてるだけで、どういった内容の登記をするか、という点にまで触れられていません。
また、登記は対抗要件なので、「移転登記しなければならない」こともありません。
しかし・・・と、諸問題を書き出すとスペースが足りないので、またコラムにでもまとめることにします。
今のところ、この問題（後見人として売却する場合）に触れられた専門書は目にしていないので、裁判所の公式な見解が出ているのをご存知な方がおられたら、教えてください。
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抵当権抹消登記のご依頼。
抹消書類を受け取られてから期間が経過している場合は、登記情報で登記簿を確認して、委任状を発行している代表取締役の、代表権の有無を確認するようにしています。
当該会社。直近の別事例では、違う人から委任状が出ていましたが、その方も、まだ代表取締役のまま。
そして。令和６年１０月１日から施行された「代表取締役の住所非表示措置」を使われていることも確認。
確かに、銀行本体と共に、保証会社の登記簿も、他人の目に触れる確率が高い気がします。プライバシーの観点から、他人の目に触れる機会が多いほど「住所非表示制度」を使うメリットはあり。
抵当権抹消登記に関わらず、会社の資格証明書は、添付が省略てきるようにはなっていますが、
例えば、住宅ローンを滞納して、保証会社が代位弁済。債権が保証会社に移った後に、保証会社が競売申立て。そういう場合に表に出るのは、銀行ではなく保証会社です。
「競売と並行しての任意売却を」というご相談も、昔は結構ありました。「コロナで住宅ローン破綻が増えるかも」という時期までは、債務整理を取り扱っていましたが、住宅ローン破綻が増えるような感じでもなかった。
その前に、「競売でも高く売れるので、債権者が任意売却に応じにくくなった」という情勢にも、なっていました。
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６月１日のブログに、「南海電鉄の吸収分割契約の件」を書きました。
これは職務上知り得た話ではなく、サイト上でも公開されている、株主総会の招集通知の情報によります。
そして、「吸収分割で、同日に商号変更するような登記は、司法書士としては、パズルのようでやりがいのあるお仕事」と書いていると、同種のお仕事が舞い込みました。
こういうのは、「何とかの法則」みたいなものではなく、偶然なこととしてある話。
意味合いが違うこととして、マニアックなことは、意図してコラムに書いたりしています。
例えば、コラム009「住宅ローンの団体信用生命保険と相続の手続き」は、亡くなられた後に引き落とされた住宅ローンの返済資金はどうなるの？です。
「住宅ローンの団体信用生命保険と抵当権の抹消登記」であれば、司法書士なら誰でも書けますが、はじめての事例の時は、銀行員さんに聞いても「さあ～？」で、分からなかった。
例えば、コラム107の「リバースモーゲージで借り入れがある場合の相続手続き」。
リバースモーゲージのＣＭを見ていると、「借りる時」のことしか見えませんが、亡くなられた時は、金融機関が勝手に不動産を売却してくれるわけではなく、相続の手続きを踏まないといけない。相続手続きという視点から見ると、気にしないといけない部分がいろいろあるんです。
「専門的なことを専門的に書く」のは専門書に任せて、必要な時に必要とされる方が、検索して来て依頼に来て下さると、「伝わった」。純粋によかったと思うものです。
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なんば駅前が、歩行者天国になったのを、はじめて見ました。
せっかくならば、芝生広場にでもすればよかったのに…、不自然に机とイスが置かれています。
調べてみると、「２０２３年１１月２３日にオープニングセレモニー」となっているので、長い間、なんば駅の外に出てなかったことに。なんば、天王寺共に、私にとっては乗換駅となっています。
さて、今日は、被補助人さんの不動産売買。「忘れ物をしてはいけない」のは、普段と同じですが、自分が売主となり、「必要な書類・印鑑を握っている」となると、いつも以上に、忘れ物をしてはいけない。何度もカバンの中を見てしまいます。
一般のお客様に、売買の必要書類を案内する時は、書面で。チェックリスト形式での案内が必要、ということを、改めて。
一度事務所に戻って、被補助人さん住所異動の届出。「マイナンバーカードのデーターの書き換えがあるので、３０分～４０分待ち時間があります」。そして、「マイナンバーカードの住所変更の申請用紙を書いて下さい」。役所の事務手続きの矛盾（マイナカードを持っていることにより、工程が増える）は、相変わらず。
近くだからと、淀川区役所に、被後見人さんの葬祭費の請求に行って、その帰り道。予定外の会社さんに寄っている間に、事務所内ではやることがどんどん増えています。
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今日は、空き家を売却した時の３，０００万円控除の論点を含むご相談、打ち合わせが続きました。
・二次相続が生じた後の相続登記の入れ方について、注意が必要。
・一時相続の登記のご依頼でも、代飛ばしで相続登記をすると、将来空き家の特別控除を使う余地がなくなるので、どうされますか。
今までは「将来の手間と費用を考えると、代飛ばしの登記もありです」とお答えしていた部分、建築の年月日や、区分所有建物かどうかを確認の上、「代飛ばしもあり」だけでは、アドバイスが不十分になる可能性があります。
依頼者の方が「それはその時だから構わない」ご意向だったとしても、後になって「その説明は聞いていない」と言われたらどうしましよう。チェックリストにサインしていただくくらいの工夫も、必要なのかも。
なお、「所有者：父相続」の段階で、「将来お母様が亡くなられた時に、まとめて登記されることでもいいと思いますよ」のアドバイスは、相続登記の義務化が始まったことにより、言わないようになりました。
◎コラム124「相続した空き家を売却した時の３，０００万円特別控除」
◎コラム109「相続登記の義務化に対する正しい理解」
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相続した空き家を売却した時の３，０００万円控除については、先日も書きました。
税理士さんの範疇であるものの、相続登記の依頼を受けるのは司法書士。最初の窓口になるのが司法書士であるならば、司法書士も一般的な情報は持っておかないといけない、という話です。
「知っておかないといけない」と書きつつ、必要があって整理し直してみると、令和６年１月から、売却した後に取り壊される場合にも対象になっていた、ことを知りました。
税制改正。一応は視界に入れるものの、直接関係がなければスルーしてしまうもの、です。
解体費用も値上がりして、確かに、素人さんである売主が解体する負担は大きい。ところが、「解体します」という約束の元、売買して、買主が期限に間に合うよう解体できなかったら、その負担を負うのは売主です。
だから、「買主さん、期限までに解体して下さい」「そうすれば、売主さんの税金を安くします」というのは、買主が大手で信用があるとか、よほど期限に余裕があるとかでないと、なかなか難しいのではないかな、と。
私が売主であれば、税金の負担を他人の行動に委ねるのは気持ち悪いので、「先に取り壊すので、解体費用分高く買ってください」とお願いする気がします。
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