変動金利の上昇局面で抵当権抹消登記のご依頼は増える？【不動産登記】

住宅ローンを完済され、抵当権抹消の登記を依頼して下さる方の中で、「元々の償還表どおりに完済された方」と、「繰り上げ返済された方」の割合がどうなのかというのは、一切見ていないですが、ホームページの「抵当権抹消登記専用依頼フォーム」経由でのご依頼は、比較的、年齢層は若いです。

先日、ふとした雑談の中で、「金利が上がってきたから」というお話があり、「なるほど」と。

変動金利が「上がる・上がる」と、随分前から言われていたのに、なかなか上がらなくて、しかし、いざ上がり出したら、一気にです。

だから、もしかしたら、これからは繰り上げ返済をされた方による、抵当権抹消登記のご依頼も、増えるのではないか、と勝手に考えています。変動金利で、なおかつ、住宅ローン控除の期間が終わられた後の方、です。

もっとも、繰り上げ返済できるだけの資力がある方限定、ということにはなります。

それと、金利が上がっているといっても、私が最初のマンションを買った時の金利が変動で１．０７５％だったので、まだその時期よりかは、まだ低い。

当時、すでにＡＦＰ登録をしていた私は、机上で学んだとおり「ミックスローン（変動と１０年固定）」を選択しましたが、結局は金利が上がらなかったので、当時の結論としては「全部変動金利」が正解の時代でした。

◎リンク　堺市の司法書士吉田事務所　抵当権抹消登記専用依頼フォーム

ネットでの自動予約システムの導入【司法書士事務所の運営】

何度か検討しては挫折してきた、ネットでの自動予約システムの導入を、進めています。写真は、１２月２２日の週の実際の画面。

１．リアルタイムの把握が難しい
　→口頭でのやり取りと、ダブルブッキングの可能性あり？
２．予定の空き具合が見えてしまう
　→ガラガラだと、大丈夫なのかと思われる？

究極の目標は、「電話による問い合わせをなくしたい」というところにあります。

予約の電話はいいのですが、「相続登記の依頼です」とひと言で終わらないなら、そもそも司法書士の職務範囲なのか、当事務所で対応できるのか、微妙な点があれば聞かざるを得ない。

メール、ＬＩＮＥでのやり取りに、少しでも早い段階で誘導したいのが本音です。

予約のシステム自体、士業向けに作られたものではないので、あちこちで行き詰りそうになりながら、使っている司法書士が少ないならば、やってみよう。ウチの事務所なら、何とかなる。根底にあるのは、要らんことしいの精神です。

思い付きの『抵当権抹消依頼専用フォーム』。これは大当たりしています。抵当権抹消登記の報酬単価は低いので、大きな収益源にはならないのですが、利用者の側に立って、頼みやすいシステムを作ると、それなりの結果が出る。日々追われている中でも、そういう楽しみは持ってます。

◎リンク　堺市の司法書士吉田事務所「抵当権抹消登記　専用依頼フォーム」

銀行の保証会社が「代表者の住所非表示の制度」を利用してる件【抵当権抹消登記】

抵当権抹消登記のご依頼。

抹消書類を受け取られてから期間が経過している場合は、登記情報で登記簿を確認して、委任状を発行している代表取締役の、代表権の有無を確認するようにしています。

当該会社。直近の別事例では、違う人から委任状が出ていましたが、その方も、まだ代表取締役のまま。

そして。令和６年１０月１日から施行された「代表取締役の住所非表示措置」を使われていることも確認。

確かに、銀行本体と共に、保証会社の登記簿も、他人の目に触れる確率が高い気がします。プライバシーの観点から、他人の目に触れる機会が多いほど「住所非表示制度」を使うメリットはあり。

抵当権抹消登記に関わらず、会社の資格証明書は、添付が省略てきるようにはなっていますが、

例えば、住宅ローンを滞納して、保証会社が代位弁済。債権が保証会社に移った後に、保証会社が競売申立て。そういう場合に表に出るのは、銀行ではなく保証会社です。

「競売と並行しての任意売却を」というご相談も、昔は結構ありました。「コロナで住宅ローン破綻が増えるかも」という時期までは、債務整理を取り扱っていましたが、住宅ローン破綻が増えるような感じでもなかった。

その前に、「競売でも高く売れるので、債権者が任意売却に応じにくくなった」という情勢にも、なっていました。

◎リンク　堺市の司法書士吉田事務所　抵当権抹消登記専用依頼フォーム

◎リンク　堺市の司法書士吉田事務所コラム11　退任した代表者が発行の抵当権抹消登記の委任状（不動産登記）

みずほ銀行の住宅ローン完済時の抵当権抹消登記は堺市では依頼が少ない傾向【不動産登記】

７月は、抵当権抹消登記のご依頼が３件ありました。

いずれも、「抵当権抹登記消専用依頼フォーム」をご利用いただいています。お客様と私の事務所、お互いの時間が短縮できるよう、現在の住所と、不動産の所在地をフォームに入れてもらうことで、事前に登記情報を閲覧。

見積額も事前にお伝えして、当日は「委任状に署名捺印をいただくだけ」の状態でお待ちしています。

ホームページからの抵当権抹消登記のご依頼の中では、圧倒的に件数が多いのが「三菱ＵＦＪ銀行」。

一方、メガバンクの中では、圧倒的に件数が少ないのが「みずほ銀行」です。

この点、住宅ローンを完済されたお客様に対して、銀行側が司法書士を紹介する働きかけをする、しないで変わるのかと思ってましたが、ただ単に、堺市における住宅ローンの利用者の、分母の違いなのでしょう。

堺市には、現状、みずほ銀行の支店が２つ（堺支店、和泉中央支店）しかありません。とはいえ、三菱ＵＦＪ銀行も、統廃合で４店舗（泉ケ丘支店、大美野支店、堺支店、中もず支店）のみ

今月のご依頼３件のうち、２件がみずほ銀行でした。完済された時に、銀行から送られてきた書類一式を拝見しましたが、銀行側が司法書士を紹介するような案内は入ってなかったです。

◎リンク　堺市の司法書士吉田事務所　コラム26 「抵当権抹消時に抵当権者に変更がある場合（不動産登記）」

◎リンク　堺市の司法書士吉田事務所　抵当権抹消登記　専用依頼フォーム

登録免許税が「最大２万円」になるのは抵当権抹消で住所変更は対象外【不動産登記】

数百筆の住所変更登記。登録免許税だけで、何十万円です。

お客様が法務局に電話したら「登録免許税は、最大２万円と言ってましたよ」と言われて、「え～、知らなかった」と本気で驚きました。

でも、抵当権抹消登記と違って、そんな規定はあったか。ない。法務局の間違いじゃないか。

で、事務所から「間違えて答えてますよね？」と法務局に電話で確認して、お客様からもまた法務局に電話を入れられて、みんなして大変なことに。でも、一番大変なのは、電話で即答を求められる法務局です。

私の事務所が「電話による相談・問い合わせ」を受け付けなくなった理由も、ここにあります。電話に手を取られると、目の前のことができなくなる。

なので、今は「まずは事務所に来て下さい」です。それでも、ご依頼は減りません。

法務局も、基本「事前審査はしないので、申請して下さい」だと思ってますが、簡単なことだと、答えてしまう。それで、私も助けられたこともありますが、わきまえるようにしてます。

今日は、滋賀まで出張～。片道１０６キロは、グーグルマップだと所要時間１時間半と出ますが、１時間半ではちょっと難しい。ＳＡに寄ることなく、休憩は打ち合わせ時間のみ、で走り続けました。

便利な専用フォームから「抵当権抹消登記」のご依頼続く【不動産登記】

ホームページ経由の、「抵当権抹消登記」のご依頼が続きました。

抵当権抹消フォームからのご依頼は、数か月止まっていたかと思うと、最近また増えて、今日は「同じ日に２件続く」不思議な現象。事務所運営をしていると、「抵当権抹消」のご依頼に限らず、そんな不思議なことは時々あります。

同じ苗字の方が、同じタイミングで依頼に来られる、とか。レアの事例の依頼が、連続で来るとか。

守秘義務もあるので「○○さんとは、ご親戚ですか」とは聞けないですが、多分、たまたまです。

常用しているゴム印がダメになってきたので、新調しました。ゴム印の片側からダメになっていくのは、先日、被補助人さんの施設入所の契約書に、大量の押印をして分かりました。

金融機関なんかで朱肉を出されて、「古いな」と感じることもありますが、書類を扱うお仕事。ゴム印やスタンプ、朱肉でケチるのはよくないです。

◎リンク　堺市の司法書士吉田事務所　抵当権抹消登記　専用依頼フォーム

抵当権抹消登記で面談前に事前に登記情報を閲覧できるメリット【不動産登記】

抵当権抹消登記のご依頼は、専用フォーム経由のご依頼かどうかで、司法書士報酬に差を設けています（令和８年１月改定）。

・専用依頼フォーム利用の場合は、１９，８００円
・電話による予約の場合は、２２，０００円

抵当権抹消の「依頼専用フォーム」の場合は、画面上に住所と地番を相談フォームに入れてもらって、事前に登記情報を閲覧します。見積書も委任状もご用意しておけます。何よりも「住所変更の要否」を見極められるため、必要書類の案内もしやすい、というメリットがあります。

今のところ、報酬に差を設けてからは、抵当権抹消専用フォーム経由からのご依頼しかなかったですが、今日は、ご紹介による電話予約。

一度お約束の電話を切ってから、「これじゃ準備できひんやん」と思い、もう一度電話をかけて住所をお聞きしました。

通常、電話でお約束をする際、いきなり「住所を教えていただけますか」と聞くことはないですが、抵当権抹消に限っては、「書類準備の都合上、住所の情報が必要なんです」とひと声かけられれば、専用フォームと同じように準備しておけます。

何を今さら、という話ではありますが、開業２０年が経過しても、日々改善です。

◎リンク　堺市の司法書士吉田事務所　抵当権抹消登記　専用依頼フォーム

住宅ローンの団体信用生命保険を司法書士による「相続手続き」の目線で考えてみる

事務所のホームページのコラム。現状１４１ページまでありますが、グーグルに認識してもらえていないページが、２２くらいあります。

いずれも内容の薄いページで、例えば『住宅ローンの団体信用生命保険』の話。

『団信』というのはこういう保険で、「団信適用により完済になった、住宅ローンの抹消登記をお受けしたことがあります」であれば、司法書士なら誰でも書けます。だから、検索エンジンに、相手にしてもらえません。

ところが、司法書士による「相続の手続き」という視点で考えてみると、団信は奥が深いです。

１．亡くなった後に引き落としされた、返済金はどうなるのか

２．預金口座の相続手続との兼ね合い、順番はどうなるのか

３．抹消書類はどの段階で渡してくれるのか（先に相続登記申請の必要はあるのか）

４．契約時に支払った、保証会社の保証料は清算されるのか

こういう部分まで踏み込んで説明されている記事は、司法書士のサイトの中でも、なかなかありません。

ということで、団体信用生命保険について、「相続の手続きに取り組む司法書士」という視点から、まとめ直してみました。

◎リンク　堺市の司法書士吉田事務所　コラム009「住宅ローンの団体信用生命保険と相続手続き」

抵当権抹消登記のご依頼が毎日続いたら？

ホームページ経由の「抵当権抹消登記」のご依頼、何かの拍子に止まっていたものの、また再開傾向。

抵当権抹消登記。極端な話し「毎日１件」のご依頼が続いても、事務所に抹消書類をお持ちいただける限り、支障なくやっていけます。

但し、例えば、某金融機関の「指定の司法書士事務所」のような存在になり、「抵当権抹消登記ばかりやる」というのは、望みません。依頼者の方が望んで、頼まれているわけではないためです。

どんなお仕事でも同じです。依頼を強制する立場に、立ちたくはありません。

なお、抵当権抹消登記の報酬は、事務所に来ていただける場合で２２，０００円（専用依頼ホーム利用で１９，８００円と、令和８年１月に改定）。それ以外のケースでは２７，５００円。ホームページのあちこちに書いてあるので、さすがに「抵当権抹消登記の費用はいくらですか」のお問い合わせは、ほぼありません。

※司法書士吉田事務所では、抹消登記の専用依頼フォームを用意しています。事前に物件を特定させてもらうことで、見積書も先にご提示。当日は、委任状をご用意してお待ちしています。

◎リンク　堺市の司法書士吉田事務所「抵当権抹消登記　依頼専用フォーム」

出張による抵当権抹消登記のご依頼（堺市中区）【不動産登記】

堺市中区まで、抵当権抹消登記のご依頼に出張。

抵当権抹消登記は、不動産の登記の中で、司法書士報酬の単価が安い部類に入るお仕事。普段は「出張で抹消登記のご依頼」はない話ですが、お身体が不自由ということと、予約の電話をいただく際に「三国ヶ丘」というワードを出された、ということで、例外的に。

三国ヶ丘に縁があった方ということと、ウチの事務所の存在も知って下さっていたことが分かり、お伺いしてよかったと、雑談して帰ることになります。

「どうしてウチの事務所だったんですか」とお聞きすることは、時々あります。「あえて」選んで下さった方とは、その後の関係も良好な傾向です。

「通り道なので、前々から知っていた」は結構あります。「場所が便利だったから」という理由も嬉しいです。三国ヶ丘の中でも「この場所」が便利だと思って、事務所を置いているからです。

◎リンク　堺市の司法書士吉田事務所「抵当権抹消登記　専用依頼フォーム」