事務所での不動産売買の立ち合いと、１件訪問があった以外は、事務仕事。
「午後から予定がない」というのは、今年２度目です。
相続税申告が必要な相続手続き。税理士さんに早く資料を引き渡さないといけないので、集中して作業をしていました。預り金計算書と共に、お客様に提示するものは、解約金額が分かる部分をコピーして、資料番号を振っていきます。今回は、資料番号２０まで。
税理士さんは相続時の金額を元に計算されるため、死亡日時点の残高証明も確保してあります。
残高証明書のほか、過去の取引履歴も求められるかどうかは、税理士さんにもよるし、内容にもよる感じ。
逆に、税理士さん経由で依頼がある相続登記で気を付けないといけないのは、私道部分が漏れていないかどうか。
公衆用道路が非課税となれば、税理士さんは固定資産税の納税通知書だけを見られていることもあるので、「資料が整っているのに安心して物件漏れ」ということが起こりえます。
全く違う場所に公衆用道路の持分だけが残っていた、とか、そういうこともありました。
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いつも「月末は関係なしの司法書士事務所です」と書いてる当事務所も、銀行がらみの売買の立ち合い２件と、不動産登記の申請４件を予定していました。
書類が揃うのを待っている時間に、昼ご飯。何気に開いたＸ（ツイッター）から、「オンライン登記申請システム」のトラブルの情報。
銀行の担当者には、「過去の例では、申請情報が届けば当日受付で処理されると思うので、オンラインでいきます」と伝えて、１２時４６分送信。すぐに受付番号発行。同時刻、法務省のサイトで「問題解消」の投稿が流れました。
司法書士会からメールで情報が届いたのは１５時８分。遅すぎる。
元々、事務所のメンバー４人が出たり入ったりの予定のところ、月末の大安ということで着金確認に時間がかかったり、急遽、葬儀代をお届けに出向いたり、こんな日は、なかなかないんじゃないか、という一日。１人が吹田から事務所に戻ってきたのは、１９時前でした。
身内が当事者になる売買は、もう「３月３１日はどうですか」のお話が来ましたが、安易に「とりあえず月末を押さえる」は困るので、「前倒しできませんか」とお願いしています。
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面識のない方から、「見積書をお願いします」というお話をいただくこともありますが、登録免許税の計算も含め、見積書を作るのにも時間を使います。
ウチの相続サイトには、パッチリとした言葉が入っていました。
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「見積書の作成」は、事務所にお越しいただき、お話をお聞きし、資料を拝見した上で作成しています（資料を拝見せずに、見積書を作成することはありません）。
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書いたのは、何年も前のことなのでしょうけど、このスタイルでいいでしょう。
「写真でも結構ですので、資料を送ってください」と申し上げると、そこで連絡が途絶える、ということもあります。
どこまで頼んで下さる気がおありなのか、結構見極めているつもりです。但し、「相見積もりかな」と警戒していたものの、すんなりと「お願いします」と言われて、拍子抜けということはあります。
１．頼むのは決めているけど、先に費用を知りたい
２．複数の司法書士事務所に同じメッセージを流している
同じ「見積書をください」でも、趣旨が全然異なってきます。相見積もりであれば、最初から辞退させてもらってます。
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被後見人さんらの自宅不動産を売却した後、確定申告が必要な件は、税理士さん宛てに書類を投函。合計４件。
購入時の契約書がない件。しかも売買代金が高額だった事案は、古くに開発された分譲地だったこともあり、ダメで元とコンピューター化される前の登記簿謄本を取り寄せてみましたが、買戻し特約の登記はありませんでした（買戻し特約がついていれば、売買代金の記載が登記簿に出る）。
昨年、贈与の登記をさせてもらった方には、登記の時点で「申告が必要」であることをご案内し、税理士さんの紹介を希望される場合は、その時に言って下さい、と言っています。
予約しておかないと、「申告時期が始まってからお願いしたい」と言うのは税理士さんにご迷惑であると、心得ているため。
税理士さんとは打ち合わせの上、「書類のご案内があるので、メールでもやり取りできること」も、ご紹介の条件にしています。携帯電話と自宅住所を唯一の連絡手段にしてしまい、申告時期に間に合わなかった事例があった、ことも一因。
私自身、携帯番号だけ教えられて、「後はよろしく！」と紹介されるのが苦手で、「メールアドレスはこちらです」という形のご紹介が何倍もやりやすいため。
一方、被後見人さんらで「医療費控除による還付のみ」のような方は、事務所内で申告しています。
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相続手続きの中で、税理士さんとの打ち合わせと、不動産業者さんとの打ち合わせも、入れていました。
相続された不動産を売却された際に、譲渡所得税が課税されるかどうかを検討されるため、必要になってくるのが、不動産を購入された時の売買契約書。
ご自宅に訪問し、「大事な書類が入っているのはこのあたり」と案内されましたが、感覚的に権利証を半透明のスペースに収納されないと思ったので、「こっちのほうが確率がありそう」と申し上げると、本当にそっちから出てきました。司法書士の感覚。
売買契約書より先に目に入ったのは、買戻特約の登記済証。「売買代金いくら」「契約費用いくら」と書かれているのを見て、そうか、と。
登記簿がコンピュータ化されたことで、コンピュータ化された時点で抹消された登記は出てこないため、今の登記事項証明書には出ていないものの、閉鎖された登記簿謄本を取れば、登記簿上から売買代金が確認できた、ことになります。
事務所に帰ると「もう１件申告を忘れているのではないか」の指摘。被後見人さんらが居住用不動産を売却されたことによる譲渡所得税の申告、今年は３件だと思ってたものの４件。
贈与税や譲渡所得税の申告は、元々Ａ税理士さんが「これ以上は無理」とギブアップされたことで、Ｂ税理士さんに依頼。Ａ税理士さんとＢ税理士さんが、たまたま知り合いだったということは後で知りました。ここ数年、種類ごとに分けて申告をお願いしています。
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戸籍謄本の広域交付の制度が始まったのは、令和６年３月１日。
「本籍地の役所ではなくても、配偶者・直系尊属・卑属の戸籍謄本を請求できる」制度で、当初は「ただでさえ市民課が混んでいるのに、普及するんだろうか」と思ってましたが、最近、ちょこちょこと、広域交付の制度で取得された戸籍を持参される方がおられます。
相続登記のご依頼のシーンです。
今日のご依頼は、印鑑証明書が要らない相続登記であったこともあり、その場で委任状をお作りし、一度の打ち合わせで準備を完結させています。司法書士にとっても助かる制度ということです。
ただ、戸籍謄本が金融機関での相続手続きでは足りる内容でも、相続登記の特有の問題として、「被相続人が登記上の住所に置いた住所の証明が必要」である点があります。
一般の方が、「被相続人の住所証明が必要である」論点を知られていることはまずないため、「足りない分は、実費だけでいいので、こちらで取らせてもらいます」と申し上げることが多いです。
ウチの事務所に相続登記のご依頼の方は、堺市在住の方が多い。最終住所が堺市であれば、堺東の役所で完結する可能性が高い。「せっかく自分で戸籍謄本を揃えたのに」という気持ちを無駄にしたくないのと、「足りない分はまた持って来ます」と言わせるより、お互いに効率がいいため。
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土地建物の不動産の売買。「建物は所有権移転登記せず、買主が解体後、売主名義のまま滅失登記を申請する」というのは、よくある話ですが、
後見人として売主になる場合はいろんなリスクがあるので、今回、裁判所に照会をかけてみました。
私の意見としては、理由を書いた上で「問題があると思います」としました。
個人的には、「立場上きっちりして欲しい」ので、裁判所に「問題あり」と言って欲しかったのですが、結論として、裁判所は「建物は所有権移転登記をしない」という売買契約書の特約も含めて許可しているので、「何が問題なのですか」という回答でした。
確かに、裁判所の居住用不動産売却の許可書には、「売却することを許可する」と書かれてるだけで、どういった内容の登記をするか、という点にまで触れられていません。
また、登記は対抗要件なので、「移転登記しなければならない」こともありません。
しかし・・・と、諸問題を書き出すとスペースが足りないので、またコラムにでもまとめることにします。
今のところ、この問題（後見人として売却する場合）に触れられた専門書は目にしていないので、裁判所の公式な見解が出ているのをご存知な方がおられたら、教えてください。
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お向かいにある三国産業さんの５階が、マンションのモデルルームになるという看板が出ています。
『プラネスーペリア三国ヶ丘』は、堺区向陵中町５丁が所在地。「予定販売価格」は、サイト上でもまだ「未定」。
モデルルームに行く人が、私の事務所の前を通るとしたら、「当該マンションを購入する人から、登記の依頼があるでしょうか？」。
これは愚問で、新築マンションの登記を受託する司法書士事務所は、事業主側が決めるので、自分で司法書士を選ぶことができません。司法書士が買主だからといっても、自分で登記させてもらえません。
住宅ローンを組む金融機関は選ばせてもらえますが、提携ローン扱いかどうかで、登記の方法に違いがあります。
そんな裏事情を知らずに「買主から依頼を受けて」・・・と取りに行く司法書士が、いるとかいないとか。
私が勤務時代に経験させてもらった時は、一棟の共用部分の登録免許税の方法を、法務局と協議して決めていたので、その資料をもらえないと、登録免許税の計算すらできない。
そういった実務的な問題はさておき、新築マンションの登記には政治的な要素が含まれているので、買主としては、事業主側に従うしかない、というのが結論となります。
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私が後見人等に就任している人が名義人となる相続登記を、北大阪支局と北出張所、両方に出していました。
北大阪では「司法書士として電子署名しているので、委任状を付けて、申請書にも代理人司法書士と書いてください」という補正が出ました。
北出張所では、委任状なし。「後見人」を申請人とする状態で完了しました（ほぼ、この方法で通っています）。
元々、後見人等として登記申請する場合は「司法書士の電子署名は使えない」と認識していたので、紙で申請していたのですが、ある時「個人として電子署名したのか、司法書士としてしたのか、法務局では分からない」と言われたので、ならばと、オンライン申請するようになりました。
前回の北出張所の事例で、「完了書類を、事務所にレターパックで返して欲しければ、司法書士への委任状を」という補正指示に、イマイチ納得いかなかったので、従来のやり方でやってみた次第。
同じ管轄でも運用が違う、という状況のようです。
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事務所で調べ事をしようとする時、「あ、それコラムに書いてあるで」という機会は、度々訪れます。
記録は分散するし、記憶も薄れてしまうけど、自分の頭でまとめて、書き記したことは、忘れにくい。
事務所の実力を上げるには、一度やったことは、忘れない仕組み。資料をきちんとまとめておいて、次の機会があれば、すぐに情報を取り寄せるようにしておくこと、だと思っています。
調べ事も多かった、この３か月のお仕事の中で、一番簡単な話から、まとめてみました。「会社分割による所有権移転登記の登記原因証明情報」。
平成１８年の通達では、会社分割による移転登記には「分割契約書が必要」と書かれています。
今まで取り扱った会社分割は、全部、私の事務所で分割契約書を作っていたので、分割契約書の中に「不動産内訳明細書」というページを入れていました。契約書を作成する時点で、会社分割で承継する不動産を特定してもらわないと、司法書士には分からないため。
ただ、実務上は、必ずしも不動産の表示があるとは限らない。むしろ、記載があるのは少ないのかもしれない。
今回、すでに分割契約書が作成されている中で関与させてもらったので、「通達をそのまま読んではいけない」ということで、問題をクリアしています。
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