銀行での契約に同席。２時間は覚悟～と考えていたところ、「先生の用事をどうぞ」と言ってもらえて、登記の書類にご捺印。
それでも４０分かかっているので、相当な分量でした。
銀行内でのお話には、司法書士が聞く必要がない数字の話があるので、知らなくていい話は聞かない、というスタンスです。
ただ、ホームページから、直接住宅購入の登記のご依頼をいただくようなケースでは、住宅ローンの金利については勉強がてら、お客様に聞いたりしています。変動金利では、引き続き「０．４％」台という数字に、驚くことがなくなっています。
ホームページから、不動産購入に伴う登記のご依頼をいただくケース、数は多くないですが、あります。
ネット銀行や一部信金では、「指定の司法書士」限定という扱い。仲介業者さんも、離してくれないこともあるようですが、「相見積もりを取られるのかな～」と警戒しつつ見積書をお作りすると、意外なほど、「では、お願いします」と言っていただけています。
| 固定リンク
お客様からの預り金が入った銀行から、「資産運用」の案内の電話。
これは、相続手続きで金融資産の分割が終わって、まとまった資金をご送金した時に「ある」とお聞きしているのと同じ類。何らかの仕組みで、見張り機能がついているのでしょう。残念ながら、資産運用どころか、素通りするだけです。
見張り機能がついているのは、入金だけに限りません。「お付き合い」していた投資信託を黙って解約した時は、「びっくりしました」という電話が入ったこともあります。
金融機関とのお付き合い、真面目にやろうとすると大変です。
さて、今日は、不動産売買の立ち合いに、建物建築代金決済の立ち合い。抵当権抹消の登記に、相続登記も申請しています。
堺管轄の不動産登記。お盆明けは「中１日」くらいの異例のスピードで上がっていましたが、そろそろ普段の「１週間」ペースに戻っていきそうです。
| 固定リンク
今日の参考書は、ここらあたりの本。テーマは、抵当権と根抵当権の、相続による変更登記です。
専門書も大事ですが、一番使えるのは、過去の事例。その事例ごとに、当時、参考にしていた書籍も一緒に綴って置いています。
同じような事例を、古いファイルから引っ張り出し、横断的に眺めてみることで、目の前の案件で必要な情報が、整理されていきます。
しかし、「息が長い」のは、日本司法学院の基本書。
受験用の本でありながら、司法書士の仕事に必要な情報を呼び起こせる、便利な存在です。
| 固定リンク
被補助人さんの不動産売買。最終の決済。
登記に必要な書類が整っているのは、自分が司法書士だから分かっているので、伝票を書いて、お金が動くのを待つのみ。
と、考えてみると、通常の不動産売買であれば、その場で書類が整っているかどうかを確認するのが司法書士の役割なので、随分とリスクの高いことをやっているものです。
そんなこともあるので、買主さんの司法書士からは、「売買契約の際に、せめて権利証のコピーを取って、確認して下さい」という話がありました。
「権利証ありますか」「あります」という口頭のやり取りだけで確認を済ませたことになっていて、手元にあるのは実は権利証ではなかった、とか、実印と違う印鑑を持って来られたとか、そういうのはあることです。
普段お付き合いがある仲介業者さんは、当日のハプニングを防げるよう、気を配って下さっています。
| 固定リンク
三菱ＵＦＪ銀行に、後見人就任の届出。
いつもならテレビ電話のブースで、センターと繋がれるところ、今回は「同時に解約」と伝えていたため、解約届１枚の記載のみ。２０分程度で完了。
後見人は、就任報告を提出するまでは、急迫の必要のある行為しかできない、とされていますが、「長期間利用無し＆口座残高がわずか」のため、同時に解約としています。
相続登記と一緒に法定相続情報証明の申請をした案件。
相続登記は、完了予定日が１週間先。
法定相続情報証明は２週間先のため、必然的に相続登記の完了が２週間先になります、と電話かかってきました。
「便利に相続手続きができる」はずの制度。国の方向性に、現場が付いていけてないことの一例。
公証役場からは、遺言書作成の予約を入れられるのは１か月先、と言われています。なおかつ、「書類が揃ってからの予約」とのことなので、お客様からの印鑑証明書をお待ちしているところです。
| 固定リンク
今日は「印鑑相違」のアクシデント。
顔写真付きの本人確認書類を持たれていたので、一緒に区役所に行って、その場で印鑑登録。即印鑑証明書を発行してもらって乗り切りました。
となると、極端な話、実印を持たれていなくても、手元に何らかの印鑑があれば、すぐに「実印と印鑑証明書ができてしまう」ということでもあるので、司法書士としては微妙なところ。
「実印の登録の仕方を教えて欲しい」と言われて、役所のホームページから委任状をダウンロードしたりすることもあるのですが、「そこ」には関与したくないのが本音です。
マイナンバーカードで印鑑証明書を取るのであれば、暗証番号必要。
印鑑登録証で印鑑証明書を取る（役所の窓口にて）のであれば、カードさえ持っていればいい。
そういう矛盾点にも気付きました。
| 固定リンク
「相続分の放棄」は、遺産分割での調停の中では普通に使われている手段だと思いますが、「相続分の放棄」を含んだ遺産分割協議で相続登記ができるのかどうか、についての情報は、ほとんどありません。
そもそも、民法には「相続分の放棄」に関する規定がありません。
しかし、「相続分の放棄」を含む調停・審判による登記であれば、登記研究で「可」とする記事があります。
ある時立て続けに「相続分の放棄」を使ってしまって、どうしようかな～。謝りに行くことになるのかな～と、旅行に行く電車の中でも、ずっと検索していたことがありました。
「家庭裁判所での相続放棄はしない」。「誰かに宛てた相続分の譲渡はしない」。「遺産分割協議にも参加したくない」と言われる相続人さんが、「相続分の放棄証書なら印鑑を押すよ」と言われたら、司法書士としてどうすればいいのか。
そんな場面に遭遇すると、司法書士として、とても困ったことになる、というのが実情です。「相続分の放棄は困った存在」という話、コラムにまとめました。
| 固定リンク
相続登記の報酬基準は、かなり細かく設定してあるつもりですが、相続登記の内容が複雑になる傾向にあります。
例えば、
・物件によって、被相続人が違う
・物件によっては、相続による所有権移転ではなく、保存登記になる
いずれも、亡くなられてから年月が経っているから生じることで、「相続登記の義務化」というのは、少しずつ浸透してきている感じです。
一方では、長期相続登記未了作業により、法務局から通知が送られて来た方の、相続放棄もお受けしました。亡くなられてから相当な歳月を経て、代を遡っての相続放棄でしたが、家庭裁判所で受理されています。
相続で承継した土地を、国に引き取ってもらう制度も始まっていますが、山林でも農地でも、処分費用を払うこと条件に「お気軽にどうぞ」というくらいの制度にしないと。「最後は国が引き取るので、相続の手続きはしなさい」くらいの制度にしないと、やっぱり、相続できない土地は相続できないまま、になる気がしています。
| 固定リンク
「全件」指定の司法書士が受託することになった、と聞いていたＳＭＢＣ信用保証の抵当権抹消登記。
個人間売買ではあるものの、当日の抹消資金決済は、通常の売買と同じ流れ。
何がどう違うのか。話をややこしくして、お客様に迷惑をおかけしてもいけないので、聞きませんでしたが、私の手元に抹消書類が届きました。前回と違うとしたら、アプリでの返済ではなく、繰り上げ返済の手数料を支払っての返済、という点くらい。
都合の良い支店に、抹消書類を回してもらえる、という配慮までありました。
ちなみに、当事務所で「住宅ローンの完済による抵当権抹消」の依頼が、圧倒的に多いのは、三菱ＵＦＪ銀行です。これは断トツ。
純粋に「店舗数も、融資の件数も多い」というのはあるとしても、抹消書類を発行する際に、司法書士への取次を案内されてる金融機関と、案内されていない金融機関があるため、だと思っています。
取次を案内されている金融機関。たまたま住宅ローンの完済をした友達から案内を見せてもらって、「金額は合わせとくよ」と言いながら、この金額では割に合わないだろうな～と思ってやったことがあります。
| 固定リンク
リバースモーゲージのＣＭや広告を見ると、明るいイメージしかなくて、デメリットが見えづらいです。
不動産を担保に借り入れし、亡くなった時に不動産を売却して、借入金を返済する。「豊かな老後を過ごしましょう」というのが、リバースモーゲージのシステムですが、残念ながら、返済の手続きをする時には、契約者の方は亡くなっています。
司法書士である私自身も、リバースモーゲージ契約中の方が亡くなった時に、何がどうなるのか具体的にイメージしたことがなかったのですが、何のことはない、普通の相続手続きを踏むことが必要、ということを知りました。
「知りました」というのはおかしいのですが、リバースモーゲージというのは、なんか特別な、魔法の杖のようなシステムがあるんじゃないか、というイメージを持っていたのです。
借りたお金を返済をするには、自宅を売却しないといけない。売却するには、相続登記をしないといけない。売却をするには、諸費用も必要だし、場合によっては、譲渡所得税を払わないといけない。負担を被るのは自分ではなく相続人。
司法書士から見たリバースモーゲージの諸問題。コラムにまとめました。
| 固定リンク
