４月～５月は固定資産税の納税通知書が届く時期

固定資産税の納税通知書が届く時期となり、お客様から、ちょこちょこと質問があります。私自身も同じ経験をしているので、分かります。

不動産を売却済みなのに、どうしてまた固定資産税の通知が届くのか。自分が払わないといけないのか。

役所のシステム上、１／１現在の登記上の所有者に課税するとされているため、今年になった後に名義変更をしている場合も、旧所有者に納税通知書が届きます。新所有者が負担すべきものは日割り計算で、売買代金を授受する際に、「固定資産税の清算金」として授受されています。

時々、「届いたら、納付書を仲介業者さんを通じてやり取りされる」という例も見ますが稀です。

どちらも損をしないし、得もしないのですが、売却後に来ると「なんで」となります。

１／１以降に相続登記をされていて、Ａさん、Ｂさんと所有者が分かれている場合も、まとめて届いています。これは内部で清算されることになります。

所有者ではない方が固定資産税を負担されるので、納税通知書の送付先を別にして欲しいという希望がある場合、役所に届出を出すことで、違う住所に送ってもらえる例も見聞きします。役所としたら、払ってくれれば他の人でも構わない、ということなのでしょう。

当司法書士事務所での不動産売買

ウチの事務所にて、不動産売買の立ち合い。

売買代金の移動にはネットバンクを使われて、スマホで着金確認。便利な時代になりました。登記費用も、ネットバンクで振り込み。すぐに着金です。

事務所を使ってもらえるのは、準備や移動時間を考えると、とてもありがたいことではあるのですが、ただただ応接スペースの狭いのが難点。

荷物置き場の台を含めても、最大６名様が限界です。

それでも、階段下にある台所に、洗面・トイレも入れると、見事に納まった奇跡的な広さで、あと１０センチ狭ければアウト、でした。

「新築の匂いがしますね？」。
これはさすがにウソです。

「まだ新しいですね？」。
でも、もうすぐ１２年になります。

「書類は増えていくものである」ことを想像せず、その時の状態だけを考えて作ったので、２階は書類だらけとなっています。

法定相続情報証明の便利さと作成期間の兼ね合い

年末から年初にかけて、不動産登記の完了が早くなった、と思っていたのが、また遅くなり、大阪法務局管内は「申請から１か月」がスタンダードになっています。

便利なはずの法定相続情報証明も、作るべきかどうか、悩みます。

被後見人さんらが絡む相続など、事務所が主導権を持てる相続手続きの場合は、基本、作るようにしていましたが、そこ（法定相続情報証明の作成）で２週間戸籍謄本を寝かされると、その間に相続手続きを進めてしまえるよね、となります。

どのみち、相続人さんの印鑑証明書が１通ずつしかないなら、「戸籍謄本の束」の使い回しでいいか、ともなりがち。

とはいえ、申請人側だけではなく、審査する側（金融機関など）の負担も軽くなる面が間違いなくあるので、

相続手続きがひと段落した後なのに、金融機関で法定相続情報証明の作成を強制されて仕方なく、で申請している件もあります。

素人にはどこまでが「延命治療」かの判断は難しい

被後見人さんらの救急搬送が入ると、「延命治療はどこまでしますか」という声が、電話越しに飛んでくることがあります。

医師と素人には、圧倒的な知識の格差があって、情報の格差があって、そんな中で、素人に意見を言わすというのは、無茶だと思っています。

事前に「延命治療に関する確認書」を作っている方もおられます。

「胃ろうは作らない」「人工呼吸器は付けない」「心臓マッサージはしない」。

ここまではいいとして、点滴はどうするのか、昇圧剤はどうするのか、はたまた抗生剤は使うのか。そこまでのことを、素人から医師に希望を伝える。医師の治療方針を拘束する、というのは、無理があります。

司法書士業務に例えると、どんなレベルの話になるのか分かりませんが、

例えば、
１．相続登記の物件調査は、納税通知書の範囲でいいですか。名寄帳も取りますか。
２．売買の前に、登記情報の事前閲覧はしますか。

これを司法書士から一般の方に聞いたとしても、意味することは伝わらないので、するしないは司法書士が判断することです。但し、調査することのデメリットはわずかなコストの問題なので、延命治療の件とは、ちょっと話が違うでしょうね。

住所の変更登記が必要となるカラクリ【不動産登記】

他のご依頼の中で、不動産の登記情報を拝見し、住所変更の登記がされていないことを把握。「この機会にどうですか」と、ご案内しました。

今年の４月から住所変更登記も義務化されましたが、「相続登記をしていない」という認識は持てても、「住所変更の登記をしていない」という認識は、持ちづらい。

「いえ、手続きしましたよ」と反論されることもあります。

住所地の役所での住所異動の届出と、法務局での住所変更登記は別、という理解も、難しいものです。

住所の変更登記がなされていない不動産は、大量にあります。

不動産Ａを買うことに決めた。契約時の住所はＢのため、住民票も印鑑証明書もＢの状態で登記した。Ｂで登記した後に、Ａに転居した。結果として、登記上の住所はＢのまま残される、というのが、たいていの理由。

しかし、ハウスメーカーやマンションの提携ローンなんかであれば、住所をＡ移した後に直接Ａで登記ということもあるので、全てがそうとは限りません。

人が違う事情が違うとなればやり方が変わるのも当然

ある時、後見人の依頼を受ける際に、親族さんから「臨機応変にお願いします」と言われて、何気ないひと言にも、深い願いがあると伝わりました。

士業として「自分のやり方が一番」というプライドも大事かもしれませんが、人が違う、事情が違うとなれば、対応の仕方も変わってくるのは当然。

後見業務に限らず、そんな感覚でやっています。

大阪の不動産売買では、「売り買い分かれ」ということで、売主買主で違う司法書士が付くことも多いのですが、「自分のやり方と違う」ということで、思わぬところで意見されたりします。

ウチはいつもこうやってる、相手はいつもこうやってる。仕事の進め方の違いがあっていいじゃない？と思います。

但し、「立ち合いはしません」「補助者が行きますがいいですか」みたいなことを言われると、それは「仕事のやり方が違う」という問題とは、また違います。

年度末に複数の予定も「準備が９割」以上

年度末は３か所に登記の申請。しかも、伊丹、伏見、園部と遠方ばかり。

もし法務省のオンライン登記申請システムに混乱が生じても、送信ができる環境であれば、オンラインで申請すると、腹を括っていました。

１件は立ち合いありでしたが、まさしく「準備が９割」。
想定よりも平穏に過ごせています。

とはいえ、１人は銀行で売買の立ち合い。１人は確定証明書を取りに大阪家裁と、天王寺のサービスカウンターで戸籍収集。私は、救急搬送された被補助人さんの入院の手続き（これは全くの想定外）と、３人同時に外出。

天王寺のサービスカウンター。補助者が２号様式の職務上請求書を利用する場合、司法書士から補助者への委任状が必要になった、とのこと。司法書士会経由で告知されているのを、見落としていたんだろうか。

大阪市の中でも、天王寺のサービスカウンターは、補助者が行っても被後見人さんらのマイナンバー入りの住民票を発行してくれますが、梅田のサービスカウンターは郵送限定。難波は職務上での請求自体が不可、という取扱い。

お約束の時間通りにお越しください│事務所からのご案内

約束の時間より早く着いてしまった時、私自身は、約束時間の５分前ならば入ってＯＫ。１０分前ならばちょっと待つ、という感覚です。

不動産の売買ならば、３０分前に着きます。２０分前であれば、参加者のメンバーの中で「一番最後（事実上の遅刻）」ということもあり得ます。

不動産の売買に限っては、ちょっと独特な時間の感覚があるので、素人さんのお客様が参加者になられる場合は、ひと声かけておきます。

とはいえ、不動産の売買でも集合場所が金融機関でない場合は、２０分前には誰もいない。皆さん時間通りに着かれる、ということもあります。

最近「遅れたらいけないと思って」と、かなり早くに事務所に着かれる件が続いたので、それはそれで、啓蒙活動が必要なのか。

それとも、お約束する際に「時間通りにお越しください」みたいな、ひと声が必要なのか、と考えています。

悪気がないので強くは言えないですが、事務所にも都合がありますということと、ウチの事務所は狭いので、待合室で待ってもらうということはできないです、ということは、お伝えしないといけないところ。

「１０分の遅刻」と「３０分早く着く」のどちらがいいかと聞かれたら、多少の遅刻（電話連絡あり）です。

不動産の登記と商業の登記を並行して申請する場合

不動産登記と同時に、会社さんの変更登記のご依頼を受けたので、

１．ひとまず不動産登記用の、会社の登記事項証明書を請求
２．商業登記の変更登記の申請

この方法で進めることにしました。

不動産登記をする上で、登記事項証明書は省略できるようになっていますが、商業登記の事件中が解けないと、不動産の登記も進まないため。

司法書士によっては、「印鑑証明書に限らず、登記事項証明書も全件に付ける」というやり方をしている、と聞きます。

商業登記を違う司法書士に依頼されていると、不動産登記を担当する司法書士には把握ができないため。

商業登記と不動産登記について、「違う司法書士に依頼されること」があるのか。

これはあります。会社さんにとっては、深い意味がなくて、銀行経由の登記は、銀行の司法書士に依頼するほうが、銀行の担当者を軸に登記が進むのでスムーズ。不動産の売買なんかも同様で、仲介業者の担当者を中心に話が進むので、本人確認に応じればいい。

私自身は、どちら側に立つこともあるので、そんな感覚だと理解しています。

税理士さんとの相続案件のやり取り／司法書士との視点の違い

事務所での不動産売買の立ち合いと、１件訪問があった以外は、事務仕事。

「午後から予定がない」というのは、今年２度目です。

相続税申告が必要な相続手続き。税理士さんに早く資料を引き渡さないといけないので、集中して作業をしていました。預り金計算書と共に、お客様に提示するものは、解約金額が分かる部分をコピーして、資料番号を振っていきます。今回は、資料番号２０まで。

税理士さんは相続時の金額を元に計算されるため、死亡日時点の残高証明も確保してあります。

残高証明書のほか、過去の取引履歴も求められるかどうかは、税理士さんにもよるし、内容にもよる感じ。

逆に、税理士さん経由で依頼がある相続登記で気を付けないといけないのは、私道部分が漏れていないかどうか。

公衆用道路が非課税となれば、税理士さんは固定資産税の納税通知書だけを見られていることもあるので、「資料が整っているのに安心して物件漏れ」ということが起こりえます。

全く違う場所に公衆用道路の持分だけが残っていた、とか、そういうこともありました。